房产税可行性之我见

我认为,康佳关于开征房地产税可行性的讨论,可以回应一些认为不可行的观点,从而对我们为何认为开征房地产税是可行的形成一个基本的理解。

我梳理了一下,关于此税不可行性最突出的问题在于以下几个方面。

没有法律障碍。第一,开征房产税存在法律障碍。

一个重要的论点是,”在房地产开发的第一阶段,土地租赁有溢价,而在后期,保留阶段的征税是重复征税”。

当然,许多普通人都愿意听这个,但我们认为这个原因在理论和实践上都无法得到证实。

在实践中,在市场经济中,反映土地使用权的地租和反映住房使用权环节中公共分配的税收是相容的,这是一个基本事实。

从理论上讲,土地出让金是土地所有者经济权利形成的收入,而房地产保有环节税是国家以社会管理者的政治权力形成的收入。

每种收入的基础是不同的,这两种收入不一定是其中之一。

目前,这种税本身就是复合税,它已经征收了许多税种和许多环节。

企业必须先缴纳流转税,然后再缴纳所得税。企业职工领取工资后必须缴纳个人所得税。还对某些特定行为征税,对购买车辆征收车辆购置税。

你不重复吗?必须重复。问题是重复是合理的还是不合理的。

税收已经是如此,尤其是税收和非税收入项目之间的关系。

第二个挑战是,人们一直说,“外国是私有土地,对房地产征税是有意义的,包括私有土地上的住房。

整个中国都是国有土地。国有土地上的居民只有土地使用权。房屋与几十年的土地使用权联系在一起。过期后做什么仍不清楚。

与住房一起征税的原因是什么?如果我让土地归私人所有,我愿意付这笔税。

”很多人听了这个观点,都认为说出了自己的想法。

但客观地说,我们认为这种观点在实践和理论上都站不住脚。

我了解国外的情况。像英国一样,它的土地分为两种类型,一种叫做自由保有,另一种叫做租赁权。终身保有是终极产权和使用权的结合。

租赁是不同的。必须签署一份合同。最终财产权和使用权是分离的。

无论哪种情况,被称为市议员税的房地产税都被完全覆盖。

除了私有制之外,英国的土地也由皇室持有,也是公有的(包括各级政府的公有制和公共组织所有)。

无论房地产的最终产权在哪里,房地产税原则上都是完全涵盖的。

至于香港特别行政区,就更清楚了。

一般来说,香港的土地没有私有财产权,但房屋保有期需要一种叫做“差饷”的房地产税。

因此,不能说只有土地的最终私有制才能承认法律上的无障碍财产税。

学术逻辑也是如此。

我们可以比较中国改革中现有的税收来解释。

20世纪80年代初,政府决定引入两步“所得税改革”,在国有企业税收中增加所得税。

为什么国有企业要像其他企业一样缴纳企业所得税?企业的最终产权属于国家。这有什么区别?过去就是这样一句谚语。

但是为什么改革在20世纪80年代出现?认为国有企业是在具体经营中具有相对独立物质利益的商品生产者和经营者,所有权和经营权应当分离。

具有独立物质利益的商品生产者和经营者的客观合理状态是加入市场的公平竞争。因此,必须像其他企业一样,将国有企业推向缴纳企业所得税的状态,以营造公平的市场竞争环境。

对于最终所有权为国有的土地,现在可以推导出同样的逻辑:如果我们认为有必要调整该土地上住房持有人相对独立的物质利益,那么在通过立法程序后征收房地产税应该是可行的。

事实上,房产税改革和国有企业两步走的“利得税”包含着类似的概念,没有硬性的法律障碍。

当然,相关立法也必须完善和配套。

40-70年后土地使用权到期,我该怎么办?《物权法》规定,这种“用益物权”在到期时可以展期。相关部门应在操作细则中体现该法,以回应社会关注,消除公众疑虑。

技术上来说,没有问题。第三,还有技术上的异议,这更容易弄清楚。

例如,有些人说税收评估的税基太复杂,中国人做不到。

北京师范大学的一位教授说:“中国要解决这个问题需要150年的时间,立法才能通过。

“但实际上看起来,前几年房产税空转让中我们要解决的问题就是这个问题。

从技术上讲,首先要处理的是确认权利。

房地产登记现在已经安排好了。到2018年,中国城市和农村地区的每一个特定房地产都将得到权利的确认,并需要建立信息网络。城市地区将首先到位。

所有权确认后,每个房地产的数据将被收集到计算机系统中。

设计的软件可分为三类:制造房、商品房和住宅。

给定指令,计算机将根据软件设计自动生成评估结果。

实际操作后,需要与各方沟通后批准,美国就是这样。

如果争端得不到承认,仲裁机制到位,它们总能得到解决。

中国在这方面肯定会有一些投入,但我们已经有了电脑和互联网,而且已经支付了许多固定费用。

对这一领域的干部进行培训,从一开始,权力的确定和数据的收集到数据库的建立,都是任何国家行政当局必须做的,不能说是一个硬性障碍。

中国人也不笨。这件事为什么不能处理是没有道理的。

第四,现实生活中会有一些矛盾需要处理。

例如,开征这项税后,土地转让费的水平将会下降。

这是合乎逻辑的,因为人们的期望已经改变,如果没有投机的肆无忌惮的力量,对土地的竞标将会更加稳定。

那么可以想象,如果需要任何调整,那只不过是为“老办法、老办法、新办法、新办法”设计一个差别税率。有什么问题吗?另一个例子是,有人说这种税非常严重。中国人民将为税收抵制力度与政府进行艰苦斗争。

重庆试点项目至少提供了一个地方经验——虽然这只是一个地方经验,但它说明了问题。

重庆对库存的数千栋独立别墅征税。有些人真的很担心税收抵制,但事实上并没有这样的事情。他们都是第一个致富的人。不值得为一年的税收而战。

该计划还从最高端的独立别墅开始,不包括双组、联合组等。,并设定了180平方米的门槛,之后将征税,这是社会可以接受的。

个人没收是由于房主的拖延。

解决这个问题并非不可能。

3或5年后,你将发布一份政府信息通知,说明当业主不再出现时,房地产将被没收。

后来,一些人把我的声明发布在网上,一些人非常愤怒。然而,这是最极端的情况。

事实上,在国际经验和类似方法中有先例。

如果该缴税与否,可以没收。

目前,只说中国社会应该慢慢接受,不要走极端,以免引起太多矛盾。

然而,这不能说是一个困难的障碍。

还有一种不同的观点:中国的情况特别复杂,如何处理小产权房?这听起来很合理,因为这很困难。

中央党校教授周天勇说,中国有70亿平方米的小产权房,北京有几十万套。

在法律的监督下,小财产权不是财产权。

但总的来说,这件事迟早要解决。

我们在深圳已经看到,类似于小产权房遗留下来的问题,它们是一步一步分类处理的。

过去,理论上也设想了这一框架。

小产权房的分类和逐步处理可以使整个方案一开始就清晰明了,双方形成认可的方案后,效益才能逐步实现。

然而,如果房产税实施,它将迫使我们解决看似棘手的小产权房问题。这实际上是一个巨大的贡献。

对于中国的改革来说,拥有这样一个强制机制是好事,而不是坏事。

既然改革要克服困难,把小产权房放在一起解决,我想这个办法是可以做到的。

开征房地产税的想法和要点应该加以考虑。

中央的语气非常明确。多年来的文件肯定了这一改革方向。

中共三中全会前,推进房产税改革试点、扩大范围、推进改革所需的全部文件。现在的新论点是加快房地产税收立法,适时推进改革。

锁定总方向后,加快立法。商务部的解释是立法的第一步。这并不意味着有人否认上海和重庆的试点项目。试点项目已经提供了宝贵的地方经验。

下一步是完成立法。

一旦立法完成,我认为适用的区域可能是市区或多条线的市区,至少“一线城市”会先实施。

一旦依法实施,这是一个完全不同的新情况和新领域。

剩下的问题是如何立法。

我们可以首先检查立法何时正式开始,以及立法开始后将如何进展。

如果一年不能完成,第二年的节奏和要求是什么?

这一过程仍在观察之中。

立法必须要求公民的合理参与,以便尽可能就长期和根本利益达成共识,并制定改革规则。

我希望逻辑如此清晰的房产税改革,能够逐步化解社会矛盾和不满,在立法上能够相对顺利。

立法需要掌握非常重要的要素,才能使这项改革为社会所接受。

我认为,在可预见的历史时期,中国不能照搬美国的一般收集方法,而必须坚持高端调整的原则。

从技术角度看:如何调整高端而放弃低端?这是第一套房吗?或者人均多少平方米?还是有办法?在操作中有许多技术细节需要讨论。

在房地产登记信息网的支持下,一些学者倾向于更加细致,人均多少平方米是最好的。

中国社科院的计划是人均40平方米,因为现在城市住房平均为33平方米,四舍五入到40平方米,这是相当合理的。

然而,我注意到互联网上有这样一种观点。假设一个有一个孩子的三口之家住在一个120平方米的房间里,不用交税。然而,当孩子在车祸中丧生,他的父母悲痛欲绝时,有人敲门,税务官员来了,说你家的情况变了,是时候交房产税了。

这种不同意见的启示是,当涉及到规范中国的高端住宅建筑时,确实有必要进行平衡,不仅要看起来执行得很仔细,还要考虑在不断变化的形势下公众会怎么想。公众是否认为,除了细致可行的法律外,还有必要特别注意合理性。

如果先建税制,社会先承认和接受这项改革,整体来说会更容易接受,我宁愿不要更积极地考虑不先开征第一套房,以免出现前一种情况的问题。

也有人反对不经许可就入住第一套房。差别明显在加大:第一套房也是一样,小40平方米,大400平方米,这绝对不公平。

然而,我认为,总的来说,最好是建立一个框架,给那些阻力最大的人一定的空范围。这也是第一阶段的好主意。

有人说这会导致离婚,这的确是合理的,所以我们要考虑得宽松些:第一批单亲家庭不征税,第一批双亲家庭不征税。

至于到处都有房子这一事实,从技术上掌握信息是没有问题的。

互联网可以用来“赶上整个网络”。

北京、上海和青岛都有房子。地方政府需要一个协调机制,让纳税人选择哪一套是你的第一套。

一旦弄清楚,对不起,其他房子不能免税。

细节仍需讨论。

除此之外,我个人觉得政府在资讯披露方面特别需要更开放。有必要认识到,在建设这种税收的过程中会有激烈的争议。政府的信息不应该再隐藏了,而应该以开放的态度提供给社会的各个方面。每个人都应该讨论如何处理这件事。

还有其他一些国际经验可以借鉴,以进一步完善我国的房地产税。

我听满燕云博士介绍,在美国社区里,如何由公众选举入户测量员,做每隔一段时间重评一次税基的基础工作。我听到曼·岩云博士介绍了公众如何选举美国社区的家庭调查员来做每隔一段时间重新评估税基的基本工作。

在社区里,人们认为资历较高的人没有被动员起来作为官员一起做这件事。

这是一个非常好的机制。人们接受和认可这一机制后,地方政府自然会知道,只要按照市场经济的要求,集中精力优化地方公共服务,提供更好的投资环境,这些财政资源建设问题就会得到相应的解决。

这样,辖区内的房地产自然会进入升值轨道,每一次评估都是财政资源建设具体实现的机制。

中国可以从这些经验中学习并推进细节,使其更加优化和详细。

以上,我从必要性、可行性、广泛的思路和特别重要的要点到一些细节做了初步的探讨。

这条链子是串在一起的。如果我们更广泛地讨论它,我们可以说很多。我们欢迎批评、评论和深入讨论。

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